“深圳住宅停车位立法”值得商榷

摘要：据媒体日前报道，“深圳市规划国土委联合市法制办，邀请部分365体育论坛网址_世界杯365bet_亚博和365是一家的吗代表就住宅停车位立法问题进行专题汇报”，“拟摒弃之前参照外地城市允许开发商转让大部分停车位的做法，提出配建部分的规划停车位归住宅小区全体业主所有，配建以外的规划车位属开发商所有”。在我看来，这一举措与上位的《物权法》抵牾，也暴露了深圳车位产权困局的根源。

争鸣

据媒体日前报道，“深圳市规划国土委联合市法制办，邀请部分365体育论坛网址_世界杯365bet_亚博和365是一家的吗代表就住宅停车位立法问题进行专题汇报”，“拟摒弃之前参照外地城市允许开发商转让大部分停车位的做法，提出配建部分的规划停车位归住宅小区全体业主所有，配建以外的规划车位属开发商所有”。在我看来，这一举措与上位的《物权法》抵牾，也暴露了深圳车位产权困局的根源。

住宅小区内的停车位产权属于谁，法律早有定论。“谁投资谁所有”是民法的基本原则，根据这一原则，建设单位作为投资人，是开发建设范围内的原始所有权人。建设单位将房屋发售后，形成若干区分所有权人，他们的所有权是从建设单位受让而来，是继受的权利，建设单位未转让的产权单位，仍然属于建设单位所有。车位作为独立存在的不动产，其不属于业主共有部分而是专有部分，即相当于房屋，这在《物权法》上已经明确无误。

2007年10月1日实施的《物权法》第七十四条规定，规划内的车位车库，建设单位有权出租、出售、附赠；规划外的车位车库，属于业主共有。2009年10月1日施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条进一步明确了《物权法》关于专有车位与共有车位的区分，为长期争论不休的车位权属问题画上了句号。以北京、上海、广州为代表的大部分城市，正是依据法律的规定，对车位的产权采取允许转让、可以办理产权登记的正确做法。

报道中引用了一位365体育论坛网址_世界杯365bet_亚博和365是一家的吗代表的发言：“住宅停车位或者车库的成本大部分都已经分摊到房价里，由业主承担。不计入容积率也不交地价，开发商建车位没有付出任何成本，而且卖房已经挣了太多钱，凭什么车位还归开发商所有？”这种观点的确有代表性，代表了许多人对《物权法》、对所有权的认识误区。会计学中的成本概念，它只解决计算收益的问题，与所有权一点关系也没有。以成本决定所有权，不仅在法律上没有依据，也严重背离生活常识。

所有权作为最重要的民事权利，只有法律可以限制；地方法规、规章不得与法律相抵触，这是最基本的法律常识。据我所知，在所谓的“深圳住宅停车位立法”草拟过程中，起草班子曾赴北京邀请权威机关与法学专家论证其草案，希望得到支持，却遭到专家们的一致反对。

有365体育论坛网址_世界杯365bet_亚博和365是一家的吗代表说，“深圳的机动车已达300多万辆，停车位的数量不及车辆的1/3，再怎么建也难以满足需求。而私家车位和固定车位的设置，导致一些车位长期闲置，造成停车位资源极大浪费”。而导致车多位少的重要原因之一，不就是深圳的车位产权得不到承认和保护吗？有需要的人不敢买、不愿买，建设单位也就不愿多建，这种情况下再把车位“充公”，只会导致车位更加紧缺。车位产权明确，只会促进它的利用和实现它的价值，从而鼓励投资者去投资，这是经济学的一般原理，也是生活常识。因为紧缺，所以要“共产”，这种观念实在是太陈腐了。

深圳作为中国房地产市场的发源地，在许多方面已经远远落后于内地城市。车位的产权登记就是其中一个典型事例。开发商在无法登记过户，而又需要转让车位的情况下，不得不采取“长期租赁”或者“使用权转让”的方式，变相转让车位，结果又形成新的纠纷隐患：以这种方式取得了车位的业主，究竟获得了什么权利？是承租权还是所有权？将来产权可以登记了，业主用这种变相买卖的合同能否办理登记？如果开发商再次转让所有权，是否合法？有的开发商早已注销，业主手中一纸“使用权转让”合同，能否获得保护？这些都是未来可能产生大量纠纷的根源。

颜雪明(律师)